دانلود متن کامل پایان نامه مقطع کارشناسی ارشد رشته حقوق

عنوان :    بررسی شروط مندرج در قرار دادهای رهنی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی

 دانشگاه آزاد اسلامی  واحد نراق

موضوع

 بررسی شروط مندرج در قرار دادهای رهنی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی و انطباق آنها با نظام فقهی و حقوقی حاكم بر عقد رهن

 استاد راهنما :

دكتر محمد علی خادمی كوشا

 استاد مشاور:

دكتر جمشید شریفیان

برای رعایت حریم خصوصی نام نگارنده پایان نامه درج نمی شود

تکه هایی از متن پایان نامه به عنوان نمونه :

(ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

چكیده

در نظام حقوقی بسیاری از كشورها،نسبت به قراردادهای رهنی توجه فراوانی صورت می گیرد.پاره ای از این قراردادها، بین اشخاص حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی،منعقد می گردند.دراین قراردادها،طرف مرتهن پس از اعطای اعتبارات مالی،با انعقاد قرارداد رهنی،و درج شروطی یکطرفه ضمانت هایی را از طرف راهن دریافت می نماید تا در هنگام سررسید طلب،در صورت عدم استیفاء بتواند از محل ضمانت های مذكور،در قالب صدور اجرائیه های قانونی،مطالبات خود را وصول نماید،اما به دلیل پیچییدگی واطاله دریافت طلب،وبا توجه به رسمی بودن جریان آن،منجر به عدم حصول نتیجه کافی برای طلبکاران این قراردادها وباعث کاهش تمایل به تنظیم چنین قراردادهایی شده که لازم است قانونگذاربه اصلاح قوانین اجرایی موجود بپردازد وجریان وصول طلب را آسانتر وتشریفات اداری ورسمی آن هم کمتر شود. كه در این پایانامه برآنیم تا به بررسی این شروط بپردازیم،زیرابرخی از شروط موجود در قراردادهای رهنی برخلاف قوانین ومقررات فقهی وحقوقی است ولازم است ازاعمال چنین شروطی در قرادادهای رهنی اجتناب شود امید است،  بانک ها ومؤسسات مالی واعتباری ودفاتراسناد رسمی به انطباق محتوای اسناد مذکور با اصول و قواعد حاکم بر قراردادها بیشتر توجه نموده ،تا در سایه این امر،شاهد برقراری نظم حقوقی عادلانه ای گردیم.

واژگان كلیدی:

قراردادهای رهنی،ضمانت های مالی،دفاتر اسناد رسمی،مرتهن،راهن.شرط.

 مقدمه

  گردش سریع چرخهای اقتصادی  در20 سال اخیر معاملات وثیقه ای را به طور بی سابقه  ای در معرض   تحرک نهاد و در نتیجه  وام  دهندگان  کوشیدند که با بهره گرفتن از زمینه های دامنه دار حقوق مدنی صورت های  گوناگون از عقد  رهن بسازند  و شرط های  متنوع  در ضمن عقد بیاورند و بالتبع  اقسام  جالب  از عقد رهن و شروط  ضمن آن در عمل پدید  آمد  که  می توان  گفت به طور کلی شکل کتابی عقد رهن را   تغیر  داده اند  . بنابراین ضرورت   ایجاب  می  کرد  در مورد  مبحث رهن  از   جنبه   عمل  ان   مورد بررسی قرار گیرد  . باوجود اینکه  این قراردادها ی رهنی  نقش  فعالی  در  چرخه اقتصادی امروز  جامعه ما دارد.لذا   شروط  گوناگونی   نیز در قالب  این قراردادها پدید  می آید  که می توان عقد رهن را از عقد   بیع  نیز در  جامعه امروزی ما فعال تر و  دامنه دار تر دید.

 توجه  به آن قسمت از حقوق خارجی  که در حقوق  عرفی  ما   وارد شده  و جز  لاینفک  حقوق ایران است مانند وجه الضمان  که   فعلا در قانون  آئین  دادرسی کیفر وقانون دفاتر اسناد رسمی وآئین نامه های  آن  وقانون  دلالان وقوانین  بانکی  سرگردان  مانده وتا این زمان  وارد  جایگاه اصلی  ان یعنی عقد رهن نشده  است  و حتی یک مقاله  کامل  نیز  دراین مورد  و ارتباط  آن با عقد رهن  نوشته  نشده  از این قبیل  کم توجهی  به  آن عقد  مهم  می باشد. تنوع  قابل  ملاحظه  اقسام عقد  رهن  و شروط  ضمن آن در قالب قراردادهای رهنی  نشان می دهد که معاملات اعتباری و گردشی سرمایه ها با وجودنبودن بانک ها  و حرمت ربا تا چه  اندازه  در طول 1300 سال گذشته  رشد  کرده است  . و این تنوع از قرار دادهای  رهنی  و شروط  ضمن آن علاقه اشخاص  ذی  نفع  را برای  گردش  سرمایه  ها  وفعالیت اقتصادی می رساند.

یكی از مهمترین ابزارهایی كه در جوامع مختلف،به عنوان نیروی محرك اقتصاد شناخته می شود،ابزار مالی و پولی می باشد.در داد و ستدهای تجاری،نیاز مبرم افراد به اعتبارات مالی،منجر به اخذ آنها از طریق تنظیم قراردادهای رهنی،از اعطای ضمانت های مخصوص می باشد.اما آنچه در این جریان دارای اهمیت زیادی است،چگونگی اخذ و استرداد وثیقه ها و ضمانت های دریافتی از سوی طرف مرتهن می باشد.از آنجائیكه ماهیت حقوقی این قراردادها با عقود معین رهنی موضوع قانون مدنی شباهت های فراوانی دارد،شاید عده ای این قراردادها را اساسا خارج از نظام قانون مدنی كشورمان تلقی نمی نمایند.اما واقعیت این است كه نحوه تنظیم،اجرا و خاتمه این قراردادها دارای اختلافات فراوانی با عقود رهنی می باشد كه این مهم،لزوم دقت نظر بیشتر به ماهیت چنین قراردادهایی را می طلبد.متأسفانه بسیاری از این قراردادها یكطرفه و بدون توجه به اصول پذیرفته شده قراردادی از جمله اصل آزادی قراردادها تنظیم می گردند و در نهایت،سرنوشت خوشایندی را برای طرفین قراردادی رقم نمی زنند.بنابراین،در این پایانامه سعی می شود به ابعاد مختلف تنظیم و اجرای این قراردادهاو شروط  مندرج در انها توجه شود و حتی المقدور،با مقایسه این قراردادها با نظام فقهی و حقوقی كشورمان،مهمترین نكات ضعف و قدرت آنها ارائه خواهد گردید.امید است این پایانامه باعث شود،مطالعات مستمر جدیدی در این زمینه صورت گیرد و با شفاف سازی مسئله،گامی مستحكم در جهت برقراری عدالت برداشته شود.

   – بیان مساله

یكی از مهمترین عقود معین كه در قانون مدنی بدان پرداخته شده است،عقد رهن می باشد. ازآنجا كه ماهیتا ،این عقد به عنوان تضمین مناسبی جهت طلب بستانكار تلقی می شود،با توجه به ساختار شكلی و ماهوی خود،مورد پذیرش فقه و قوانین موضوعه از یك طرف وازطرف دیگر طرفین درمعاملات قرارگرفته است.در سال های اخیر،شاهد پیدایش شكل خاصی از قراردادهای رهنی هستیم كه دارای ماهیت منحصر به فرد می باشند.در این قراردادها مرتهنین،با اعطای تسهیلات مالی مورد نیاز اشخاص راهن،به عنوان وثیقه طلب خود اقدام به تنظیم قراردادهایی در قالب عناوین مختلف در دفاتر اسناد رسمی می نمایند كه نحوه شكل گیری و مطابقت یا عدم مطابقت آنها با اصول و قواعد حقوقی و فقهی موضوعه كمتر مورد بررسی  قرار گرفته است.لذا در این مجال،سعی می شود با پردازش به قراردادهای رهنی وشروط انها و مقایسه  این قراردادها با عقد رهن،به شناخت چهارچوب حقوقی و فقهی مناسب با قوانین و ساختار شرعی وقانونی این قراردادها دست یابیم.

 2- سوالات تحقیق

بیان سوالات تحقیق در ابتدای پایانامه بدین سبب است كه آنها راهگشای طرح  موضوعات پایانامه          می باشند و پاسخ بدان ها،شاكله اصلی تحقیق  را تشكیل می دهد.اما سؤال هایی كه در این پایان نامه طرح گردیده است شامل سؤال های اصلی و فرعی می باشند.

2-1سوال اصلی

کدامیک از شروط مندرج در قراردادها ی رهنی تنظیمی دفاتر اسناد با قواعد فقهی وحقوقی حاکم بر عقد رهن منطبق می باشند؟

2-2- سؤال های فرعی

  • ماهیت حقوقی وفقهی رهن وقراردادهای رهنی وشروط آنها چیست؟
  • شرایط عمومی و اختصاصی انعقاد رهن چیست؟
  • مهمترین شروط مندرج در این قراردادها  چیست؟

4- تفاوت ها و شباهت های حقوق راهن و مرتهن در رهن و قراردادهای رهنی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی چیست؟

4-  فرضیه ها

  • برخی شروط در قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتراسناد رسمی منطبق باقوانین فقهی و حقوقی کشورمان در مورد رهن نبوده وباعث بطلان این قراردادها می شوند.
  • درج برخی شروط در این قراردادها موجب الحاقی ویكطرفه شدن آنها شده كه نظام حقوقی و فقهی حاكم بر انعقاد آنها ناعادلانه و مخالف قواعد مسلم فقهی وحقوقی تشكیل قراردادها می باشد. 

4-  اهداف تحقیق

1- ایجاد انگیزه در اصلاح قوانین ومقررات در قراردادهای رهنی.

          2- اثبات عدم انطباق برخی از شروط با قوانین ومقررات مربوط به عقد رهن.

  • زمینه سازی برای اجتناب از تنظیم برخی شروط مخالف با قوانین ومقررات اسلامی.

5- انگیزه تحقیق

گسترش موارد تنظیم قراردادهای رهنی بانكی با توجه به روند رو به افزون اعطای تسهیلات از سوی بانك ها و عدم توجه كافی به شرایط تشكیل و آثار حقوقی این قراردادها  مهمترین انگیزه پیدایش این تحقیق میباشد.

6- پیشینه تحقیق

پیرامون پژوهش مورد نظر منابع قابل دسترسی وجود ندارد و تاكنون مطالعات جامع در این مورد صورت نگرفته است و همین امر ضرورت انجام تحقیق و پژوهش در این خصوص را آشكار می سازد.

7- روش تحقیق

در این تحقیق جمع آوری اطلاعات از طریق منابع كتابخانه ای و الكترونیكی به شكل فیش برداری و با روش توصیفی و تحلیلی صورت گرفته است.

8- ساماندهی تحقیق

این پایانامه در دو فصل تنظیم گردیده و سعی شده حتی المقدور مطالب بطور خلاصه مطرح شوند.درفصل اول مفاهیم وکلیات رهن وقراردادهای رهنی تنظیمی دردفاتر اسناد رسمی مورد مطالعه قرار گرفته ودرفصل دوم به بررسی برخی شروط متداول در قراردادهای رهنی  تنظیمی دفاتر اسناد رسمی  پرداخته شده است.لازم به توضیح است درهرمبحث پس ازطرح موضوع وارائه مطالب مطابق نظریات و رویه اجرایی نسبت به تحلیل مطلب ازدیدگاه نگارنده ونیز تطبیق موضوع با قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتر،اقدام شده است.

فصل اول:

مفاهیم و کلیات

مبحث اول:شناخت رهن وقراردادهای رهنی

گفتار اول : مفهوم رهن وانواع آن

الف)مفهوم رهن

تعریف مفاهیم دارای این خصوصیت است كه با نفوذ به عمق واژگان،راه را بر درك بیشتر معانی می گشاید؛در این قسمت به تعاریف مختلفی از مفهوم رهن،از جمله تعریف لغوی،فقهی و حقوقی خواهیم پرداخت، دلیل توجه ما به تعاریف فقهی و اسلامی این است كه رهن از نظر فقهای اسلامی مفهومی پذیرفته شده می باشد،كه در مورد جزئیات آن،از سوی علمای اسلامی،اظهارات فراوانی نقل گردیده است.

1- تعریف لغوی

رهن در لغت مصدر و به معنای ثبات و دوام آمده است[1]ونیزبه معنای گرو و چیزی را نزد كسی گروگذاشتن آمده است ،چیزی است كه در نزد كسی گذاشته می شود تا جانشین آن چیزی گردد كه از وی گرفته شده و گاهی نیز به معنای حبس استعمال شده،و ضرب الامثل‹‹الامور مرهونه باوقاتها››در همین معنا به كار رفته است. كه جمع این واژه رهان به كسر‹‹ ر››و رهون به ضم‹‹ ر››می باشد.

 مصباح المنیر،رهن را از نظر لغوی به معنای حبس دانسته است و تصریح نموده كه رهن یك حقیقت شرعیه نیست بلكه یك حقیقت متشرعه میباشد

– تعریف حقوقی

ماده 771  قانون مدنی،درتعریف رهن چنین بیان می دارد كه:‹‹ رهن عقدی است كه به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد.››بنابراین ملاحظه می گردد كه معنای اصطلاحی و لغوی رهن كه همان حبس و گروگان می باشد از معنای حقوقی آن دورنیافتاده است؛زیرا در عقد رهن،عین مرهونه از نقل و انتقال بازداشته می شود و مالك نمی تواند تصرفات مالكانه خود را به طور كامل نسبت به آن انجام دهد[3].با توجه به تعریف مذكور،معلوم می شود كه عقد رهن،عقدی است كه به موجب آن مال مدیون وثیقه طلب قرار می گیرد و در واقع یك وثیقه عینی است كه طلبكار بر مال معینی از اموال بدهكار بدست می آورد.بدین معنا كه به هنگام وصول طلب بر دیگر طلبكاران حق تقدم دارد و از حاصل فروش مال،نخست او استفاده می كند.علاوه بر این چون مدیون حق ندارد در وثیقه تصرفی كند كه به زیان طلبكار باشد،محل وصول طلب همیشه محفوظ می ماند و طلبكار می تواند آن را در دست هركس بیابد توقیف سازد[4].حق تعقیب و تقدم نسبت به مال وثیقه،نشانه های وجود حق عینی برای طلبكار است.منتها این حق عینی را مانند حق انتفاع و ارتفاق نباید از شاخه های حق مالكیت شمرد و پنداشت كه طلبكار نیز از آن حق انتفاع دارد.این حق،استقلال ندارد و تابع وجود دین است،برای تضمین به وجود می آید و با پرداخت آن از بین می رود،حق انتفاع نیز به طلبكار نمی دهد،مالكیت كامل آن از آن بدهكار است و طلبكار فقط می تواند آن را به هنگام ضرورت وسیله وصول حق قرار دهد.برای نشان دادن همین ویژگی ها است كه آن را حق عینی تبعی در برابر مالكیت و شاخه های آن كه حق عینی اصلی است،نامیده اند[5].

 3- تعریف فقهی

فقهای امامیه در ماهیت و تعریف رهن به علت اجمال نصوص مباحثی را مطرح كرده اند كه بررسی آراء و عقاید آنان به اختصار ما را در شناسایی ماهیت حقوقی عقد رهن،راهنمایی خواهد كرد.

1-انیس،ابراهیم،منتصر عبدالحلیم،صوالحی،عطیه،خلف الله الحمد،المعجم الوسیط،تهران،دفتر نشر فرهنگ اسلامی،چ٦،سال 1375 ه.ش،ج1و2،ص 378،379.

2- جعفری لنگرودی،محمدجعفر،حقوق مدنی رهن و صلح،تهران:کتابخانه گنج دانش،1370،ص 4،

از نظر فقها  رهن عبارت است از:‹‹  وثیقه للدین››،و به عبارت دیگرفقها آن را مالی دانسته اند كه در مقابل حقی حبس می شود تا بتوان حق را از آن مال استیفاء كرد، و مدیون مالی را به عنوان وثیقه به داین می دهد[1].››

 محقق حلی،در كتاب خود المختصر النافع فی فقه الامامیه در تعریف رهن آورده است: رهن وثیقه ای است برای قرض كه به ازای دین یا قرض رهن گیرنده داده می شود[2].

مؤلف كتاب مناهج المتقین در تعریف رهن گفته است:‹‹ رهن عبارت است از اینكه مالی وثیقه دینی قرارداده شود كه به ذمه راهن است.به منظور اینكه مرتهن حق خود را در صورت تعذر استیفاء آن از متعهد،از محل وثیقه وصول كند[3].››

این تعریف از این جهت كامل تر است كه وجود دین را قبل از رهن،صراحتا شرط صحت عقد رهن قرارداده است.

به نظر برخی فقها در مقاسیه بین بیع و رهن نوشته شده :هرچیزی که بیع آن صحیح باشد رهن آن نیز صحیح است چیزی که بیع آن صحیح نباشد رهن آن نیز صحیح نیست ،زیرا بیع مختص است به اعیان وهر عینی که دارای مالیتی باشد بیع ورهن آن صحیح است. 3

شیخ بهایی نیز در كتاب خود یعنی جامع عباسی،رهن را چنین تعریف كرده است:‹‹ رهن عقدی است لازم از طرف كسی كه گرو می كند به این معنی كه دیگر نمی تواند در آن گروتصرف كند،و آن را از گرو گیرنده بگیرد،تا وقتیكه دین او را ادا كند4.››

بنابراین،با توجه به اینكه عقد رهن یك عقد مورد نظر و تأیید علمای امامیه بوده است،با لحاظ تأثیر فقه امامیه در قانون مدنی كشورمان،می توان ورود آن را در قوانین موضوعه،ناشی از این برداشت،تلقی نمود.

در تعاریف مختلفی كه از عقد رهن بیان گردید،مفهوم كلی عقد رهن درقالب معانی لغوی،حقوقی و فقهی عنوان گردید.اما می توان گفت بین تعاریف مختلف عقد رهن ازمنظر لغت،فقه وحقوق،نوعی تشابه ساختاری یافت می شود كه این امر را می توان ناشی از پیوستگی معنایی آن دانست.در میان تعاریفی كه مذاهب مختلف اسلامی از عقد رهن نموده اند نیز می توان چنین تشابهی را استنباط نمود.شاید دخالت استنباط عرفی در مذاهب اسلامی با توجه به رعایت احكام اسلامی در عقد رهن نیز در ایجاد چنین تشابهی بی تأثیر نباشد.

ب)-انواع رهن

به طوركلی،برای انعقاد عقد رهن ،اشكال گوناگونی پذیرفته شده،كه در این قسمت به بررسی آنهامی پردازیم.این بررسی ما را در رسیدن به بهترین الگوی تنظیمی عقد رهن،رهنمون خواهد كرد.

الف)- رهن ابتدائی

رهن تبرعی یا رهن ابتدائی كه عبارت است از اینكه مدیونی كه قبلا به جهتی از جهات قانونی مدیون شده،ابتدا به ساكن و به میل خود(بدون اینكه الزام قانونی داشته باشد)به دائن پیشنهاد موافقت با انعقاد عقد رهن بدهد و مورد قبول دائن واقع شود.

متأسفانه قانون مدنی در باب رهن ظاهرا در اطراف رهن ابتدائی صحبت كرده و آن را محور بحث قرار داده است كه نوعی ضعف تألیف به شمار می آید.قانونگذار ما از رهن ضمن عقد لازم كه شایع است جز در مواد پراكنده مانند 241 و 379 قانون مدنی،آنهم به صورت شرط فعل صحبت نكرده است و این غفلتی روشن است و باید از آن در باب رهن گفتگو شود[4].

در عرف معاملاتی كنونی،معمولا بسیاری از عقود رهن به شكل ابتدایی تنظیم گردیده و طبیعتا یك عقد مستقل از سایر عقود می باشد.البته مفهوم خارج و لازم بودن نیز طبیعتا از عقد رهن قابل تصور است و می توان در میان عقود دیگر نیز به عنوان شرط فعل یا نتیجه عقد رهن را تصور نمود.

ب)- رهن ضمن عقد لازم

ممكن است ضمن عقد لازمی(اعم از بیع و غیره)یك طرف در مقابل طرف دیگر متعهد شود كه مال معین خود را به رهن بدهد.كه این رهن به دو صورت شرط فعل و نتیجه امكان پذیر است که در مباحث بعد به آن پرداخته خواهد شد.

گفتار دوم:قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتر اسناد  وانواع آن      

در عرف حقوقی كنونی،پاره ای از قراردادها مابین اشخاص حقیقی و حقوقی در قالب عقد رهن در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردند.از آنجاكه ساختار این قراردادها  با توجه به اخذ مرهونه یا وثیقه،در مواردی مشابه ساختار انعقاد عقد رهن است،به آنها قراردادهای رهنی می گویند.منتها چون دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و اجرای آنها دخیل می باشند،این قراردادها به قراردادهای رهنی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معروف گردیده اند.

مهمترین تمایز شكلی انعقاد این قراردادها را با عقد رهن،دخالت دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و اجرای آنها دانست.امری كه معمولا در عقود رهنی به موجب اسناد عادی و عمدتا در بنگاه های معاملات ملكی و تجاری صورت می گیرد.شاید تنظیم قراردادهای رهنی به موجب اسناد رسمی را می توان بر مبنای رسمی بودن سند انعقادآنها و دخالت مرجع رسمی در فرآیند اجرایی آنها و تضمین بیشتر وصول طلب بستانكار،توجیه نمود. اما مرتهنین معمولا در جریان فرآیند اخذ وثایق رهنی خویش و در راستای اعطای اعتبار به راهن،اقدام به تنظیم سند رسمی رهنی بین خود و راهنین در دفاتر اسناد رسمی می نمایند.این سند،نوشته ای است كه طی آن مالی،اعم از منقول یا غیر منقول در قبال دینی به رهن گرفتته می شود و در صورت امتناع مدیون از پرداخت دین خود و یا خودداری وی از انجام تعهداتش،طلبكار یا متعهدله می تواند با صدور اجرائیه نسبت به آن،مطالباتش را از محل مورد وثیقه مطابق تشریفات و مقررات قانونی استیفاء نماید.كه نحوه بازگشت مطالبات مرتهن از طریق اجرائیه،تابع قانون آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرایی[5] تصویب و توشیح شده توسط رئیس قوه قضائیه به تاریخ 11/6/1387 می باشد.معمولا،مرتهنین در صورت عدم استیفای مطالبات خود،اقدام به جریان انداختن عملیات اجرایی بر طبق این آیین نامه می نمایند كه منجر به مزایده و نهایتا فروش وثیقه رهنی و اخذ مطالبات خویش می شود.

تعداد صفحه :135

قیمت : 14700 تومان

بلافاصله پس از پرداخت لینک دانلود فایل در اختیار شما قرار می گیرد

و در ضمن فایل خریداری شده به ایمیل شما ارسال می شود.

پشتیبانی سایت :               serderehi@gmail.com

در صورتی که مشکلی با پرداخت آنلاین دارید می توانید مبلغ مورد نظر برای هر فایل را کارت به کارت کرده و فایل درخواستی و اطلاعات واریز را به ایمیل ما ارسال کنید تا فایل را از طریق ایمیل دریافت کنید.

  *